Le renouvellement du bail commercial au terme de la durée initiale du bail n’est pas automatique.
En fin de bail, trois situations sont possibles :
- les deux parties gardent le silence ;
- le bailleur prend l’initiative de notifier un congé par acte d’huissier (congé offrant ou refusant le renouvellement) ;
- le locataire prend l’initiative de demander le renouvellement du bail.
Les deux parties gardent le silence
À défaut de démarche particulière par l’une ou l’autre des parties, le bail se poursuit purement et simplement.
L’une ou l’autre des parties peut mettre fin à cette prorogation tacite à tout moment en adressant un congé avec un préavis d’au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le locataire peut également formuler une demande de renouvellement.
Il peut également avoir intérêt à formuler une telle demande s’il envisage de céder son bail.
Le bailleur prend l’initiative de notifier un congé
Le congé peut être donné avec ou sans offre de renouvellement. S’il est donné sans offre de renouvellement, le congé comporte en principe une indemnité d’éviction.
- Intérêt pour le bailleur
En pratique, le fait de donner congé avec offre de renouvellement permet au bailleur de fixer un nouveau loyer, alors qu’en cas de tacite prorogation, seule la révision légale (ou, le cas échéant, conventionnelle) est possible.
- Délai, forme et contenu du congé
Le congé doit être délivré 6 mois au moins avant la date d’expiration du bail par acte d’huissier.
- Réponse du locataire
– S’il a reçu un congé avec offre de renouvellement
Le locataire peut accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées.
Cette acceptation peut être expresse ou tacite.
Il peut également accepter le principe du renouvellement mais contester le montant du loyer proposé. Il devra alors saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
– S’il a reçu un congé sans offre de renouvellement mais avec offre d’indemnité
Le locataire peut accepter l’indemnité, en négocier le montant ou saisir le tribunal en cas de désaccord.
– S’il a reçu un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité
Le locataire doit saisir le juge dans un délai de deux ans pour faire reconnaître ses droits à la propriété commerciale.
Le locataire n’a pas reçu de congé
- Possibilité de formuler une demande de renouvellement
En l’absence de démarche de la part du bailleur, le locataire peut faire une demande de renouvellement dans les 6 mois qui précèdent l’échéance du bail ou à tout moment au cours de la période de prorogation tacite.
Cette demande doit être faite par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le congé doit obligatoirement reproduire les termes suivants : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
- Réponse du bailleur
Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois à compter de la notification de la demande pour informer, par voie d’huissier, le locataire de sa décision de refuser le renouvellement. Il doit alors préciser les motifs de son refus.
Le bailleur peut également accepter expressément le renouvellement. C’est souvent le cas lorsqu’il souhaite proposer une modification du loyer.
S’il garde le silence pendant ce délai de 3 mois, le principe du renouvellement est alors réputé acquis. Le propriétaire pourra toutefois demander par la suite une augmentation du loyer.
Pour appréhender les particularités du renouvellement du bail commercial, contactez dès à présent votre expert-comptable !